권리양도양수 계약서 작성 시 꼭 확인해야 할 핵심 조항

상가 권리양도양수 계약을 진행할 때 많은 분들이 권리금 금액과 보증금, 월세만 확인하고 계약서를 작성합니다.

하지만 실제로 문제가 발생하는 것은 오히려 계약서에 자세히 적지 않은 부분인 경우가 많습니다.

“냉장고도 포함된다고 했는데요.”

“인테리어는 그대로 넘겨받는 줄 알았습니다.”

“잔금 지급 전에 임대차계약이 되는 줄 알았습니다.”

“기존에 발생한 관리비는 누가 내나요?”

 

이처럼 계약 당시에는 간단하게 생각했던 내용이 나중에는 서로 다른 해석으로 이어질 수 있습니다.

특히 권리양도양수는 기존 임차인과 신규 임차인 사이의 권리금 계약과 임대인과 신규 임차인 사이의 임대차계약이 함께 연결되는 경우가 많기 때문에 일반적인 상가 임대차계약보다 확인해야 할 내용이 많습니다.

 

현행 상가건물 임대차보호법에서도 권리금은 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업 노하우, 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치에 대한 대가로 규정하고 있습니다.

이번 글에서는 상가 권리양도양수 계약서를 작성할 때 실제 거래에서 놓치기 쉬운 핵심 조항을 중심으로 정리해 보겠습니다.

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목차

1. 권리양도양수 계약서가 중요한 이유
2. 계약 당사자 확인
3. 양도 대상과 제외 대상
4. 권리금 금액과 지급방법
5. 임대차계약 조건
6. 임대차계약이 성립되지 않을 경우
7. 시설·집기 목록
8. 잔금과 인수인계
9. 미납금과 각종 비용 정산
10. 업종과 인허가
11. 원상복구 책임
12. 계약 해제와 위약 관련 조항
13. 특약사항 작성 방법
14. 계약 전 최종 체크리스트
15. 마무리

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1. 권리양도양수 계약서가 중요한 이유

권리양도양수에서는 말로 합의한 내용이 상당히 많습니다.

예를 들어

“시설은 다 드릴게요.”

“냉장고도 포함입니다.”

“월세는 기존 조건 그대로입니다.”

“잔금 치르면 바로 들어오시면 됩니다.”

이런 내용들이 계약 과정에서 자연스럽게 오갈 수 있습니다.

문제는 나중에 기억이 달라질 수 있다는 것입니다.

양도자는 “냉장고 한 대만 포함한다고 했다”고 생각하고, 양수자는 “냉장고와 냉동고 모두 포함이라고 들었다”고 생각할 수 있습니다.

따라서 중요한 내용은 구두 약속으로 남겨두지 말고 계약서에 구체적으로 작성하는 것이 좋습니다.

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2. 계약 당사자를 정확하게 확인하세요

가장 기본적인 내용이지만 반드시 확인해야 합니다.

계약서에는

• 양도인
• 양수인
• 임대인
• 주소
• 연락처
• 사업자 관련 정보

등을 정확하게 확인해야 합니다.

특히 대리인이 계약하는 경우에는 실제 권한이 있는 사람인지 확인할 필요가 있습니다.

또한 사업체의 명의와 실제 운영자가 다른 경우에도 계약 당사자를 명확하게 정리해야 합니다.

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3. 양도 대상과 제외 대상을 명확하게 작성하세요

권리양도양수 계약에서 가장 중요한 조항 중 하나입니다.

“시설 일체 양도”

라는 표현만으로는 부족할 수 있습니다.

시설의 범위가 어디까지인지 서로 다르게 생각할 수 있기 때문입니다.

예를 들어 음식점이라면 다음과 같이 구체적으로 확인하는 것이 좋습니다.

• 냉장고 2대
• 냉동고 1대
• 가스레인지
• 후드
• 덕트
• 식기세척기
• 테이블 10개
• 의자 40개
• 에어컨 3대
• 간판

반대로 양도하지 않는 시설도 명확하게 적는 것이 좋습니다.

예를 들어

“커피머신은 양도 대상에서 제외한다.”

“개인 소유의 집기는 양도하지 않는다.”

처럼 작성하면 나중에 해석 차이를 줄일 수 있습니다.

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4. 권리금 금액과 지급방법

권리금은 총액만 적는 것보다 언제, 어떻게 지급하는지를 구체적으로 작성하는 것이 좋습니다.

예를 들어

권리금 총액 5,000만원

계약금 1,000만원

중도금 1,000만원

잔금 3,000만원

등으로 지급한다면 각각의 지급일을 명확하게 작성합니다.

또한 계좌이체 등 지급방법과 잔금 지급 조건도 확인하는 것이 좋습니다.

특히 잔금 지급일이 점포 인수일과 같은 날인지, 또는 신규 임대차계약 체결 이후인지 등을 명확히 해야 합니다.

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5. 임대차계약 조건을 함께 확인하세요

권리양도양수 계약을 체결한다고 해서 신규 임대차계약이 자동으로 이루어지는 것은 아닙니다.

따라서 계약서에는 신규 임대차계약과 관련된 내용을 명확하게 확인할 필요가 있습니다.

예를 들어

보증금

월세

관리비

계약기간

업종

주차

등을 확인합니다.

특히 양수자가 기존 임대차계약을 그대로 이어받는 것인지, 아니면 임대인과 새로운 계약을 체결하는 것인지 구분해야 합니다.

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6. 임대차계약이 성립되지 않을 경우

권리양도양수에서 상당히 중요한 부분입니다.

양도인과 양수인이 권리금에 합의했더라도 임대인과 신규 임대차계약이 체결되지 않는 상황이 발생할 수 있습니다.

따라서 계약 전에

“신규 임대차계약이 성립되지 않을 경우 권리금 계약은 어떻게 처리하는가?”

를 정해놓는 것이 좋습니다.

예를 들어 당사자의 책임이 아닌 사유로 신규 임대차계약이 성립되지 않는 경우 계약금 반환 여부 등을 어떻게 할 것인지 구체적으로 합의할 수 있습니다.

다만 실제 특약은 거래의 구체적인 사실관계를 반영해야 하므로 중요한 계약이라면 법률전문가의 검토를 받는 것이 안전합니다.

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7. 시설·집기 목록을 첨부하는 것이 좋습니다

시설이 많은 점포라면 계약서에 전부 기재하기 어려울 수 있습니다.

이럴 때는 시설물 목록을 별도의 첨부서류로 작성하는 방법도 있습니다.

예를 들어

구분품목수량상태

주방	냉장고	2대	정상
주방	냉동고	1대	정상
주방	식기세척기	1대	정상
홀	테이블	10개	사용상태
홀	의자	40개	사용상태
기타	에어컨	3대	정상

이런 식으로 작성하면 양도 대상이 무엇인지 훨씬 명확해집니다.

가능하면 계약 당시 시설 사진을 함께 보관하는 것도 좋습니다.

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8. 잔금과 인수인계 시점을 명확하게 하세요

권리양도양수에서 잔금일은 상당히 중요합니다.

잔금을 지급하면 바로 점포를 넘겨받는 것인지, 별도의 인수인계일이 있는지 확인해야 합니다.

특히 다음 내용을 정리하는 것이 좋습니다.

• 잔금 지급일
• 점포 인도일
• 열쇠 인계
• 시설 인계
• 비품 인계
• 영업자료 인계 여부
• 간판 인계
• 출입카드 인계
• 주차등록 관련 사항

예를 들어

“잔금 지급과 동시에 점포 및 양도 대상 시설을 인도한다.”

등 실제 거래조건에 맞는 내용을 구체적으로 작성할 수 있습니다.

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9. 미납금과 각종 비용을 정산하세요

권리양도양수에서 자주 놓치는 부분입니다.

기존 임차인이 사용하면서 발생한

• 월세
• 관리비
• 전기료
• 수도료
• 가스비
• 기타 비용

등이 남아 있을 수 있습니다.

따라서 잔금일을 기준으로 이전 발생분과 이후 발생분을 누가 부담하는지 명확하게 정리하는 것이 좋습니다.

 

예를 들어

“잔금일 이전에 발생한 임대료 및 관리비는 양도인이 부담한다.”

와 같이 실제 합의된 내용을 구체적으로 작성할 수 있습니다.

단, 실제 계약에서는 미납금의 종류와 정산방식을 정확하게 확인해야 합니다.

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10. 업종과 인허가 가능 여부

권리양도양수 계약 전에 반드시 확인해야 할 부분입니다.

기존에 음식점이었다고 해서 양수자가 동일한 조건으로 모든 영업을 할 수 있다고 단정해서는 안 됩니다.

특히 업종을 변경하려는 경우에는

• 건축물 용도
• 영업신고
• 시설기준
• 소방 관련 기준
• 위생 관련 기준
• 건물 내 업종 제한

등을 확인해야 합니다.

예를 들어 기존 음식점을 인수한 뒤 미용실이나 병원 등 전혀 다른 업종으로 변경하려 한다면 별도의 검토가 필요할 수 있습니다.

따라서 계약 전에 양수자가 실제 운영하려는 업종이 가능한지 먼저 확인하는 것이 중요합니다.

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11. 원상복구 책임을 확인하세요

권리양도양수에서는 기존 시설을 그대로 인수하는 경우가 많습니다.

그러면 나중에 계약이 종료됐을 때 누가 원상복구를 해야 하는지 문제가 생길 수 있습니다.

 

예를 들어 기존 임차인이 설치한 인테리어를 양수인이 그대로 사용하는 경우입니다.

이때 계약 종료 시점에 임대인이 원상복구를 요구한다면 실제 비용 부담이 상당할 수 있습니다.

따라서 신규 임대차계약을 작성할 때

인테리어

간판

가벽

주방시설

덕트

냉난방시설

등의 원상복구 범위를 확인하는 것이 좋습니다.

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12. 계약 해제와 위약 관련 조항

계약이 정상적으로 진행되지 않을 경우를 대비해 해제와 위약에 관한 내용도 확인해야 합니다.

예를 들어

• 일방적인 계약 취소
• 잔금 미지급
• 시설 임의 반출
• 허위 설명
• 신규 임대차계약 불성립
• 인허가 불가

등의 상황이 발생할 수 있습니다.

다만 계약 해제나 위약금은 법적 효력과 구체적인 사실관계가 중요하기 때문에 인터넷에서 본 문구를 그대로 복사하기보다는 실제 거래조건에 맞게 작성하는 것이 좋습니다.

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13. 특약사항 작성 방법

권리양도양수에서 특약사항은 매우 중요합니다.

특약을 작성할 때는 누가, 무엇을, 언제까지, 어떤 조건으로 하는지가 드러나도록 작성하는 것이 좋습니다.

예를 들어 시설에 관한 내용이라면

“양도 대상 시설 및 집기는 별첨 목록과 같으며, 양도인은 잔금 지급일까지 해당 시설을 임의로 처분하거나 반출하지 않는다.”

와 같이 구체적으로 작성할 수 있습니다.

관리비와 관련해서도

“잔금일을 기준으로 이전 발생 비용은 양도인이, 이후 발생 비용은 양수인이 부담한다.”

와 같이 실제 합의사항을 명확하게 작성하는 방법이 있습니다.

다만 위 문구들은 예시일 뿐이며 실제 계약에서는 거래조건에 맞게 수정해야 합니다.

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권리양도양수 계약서에서 특히 중요한 10가지

다시 한번 핵심만 정리해 보겠습니다.

① 계약 당사자

누가 양도하고 누가 양수하는지 확인합니다.

② 권리금

총액과 지급시기를 명확하게 합니다.

③ 양도 대상

시설과 집기 목록을 작성합니다.

④ 제외 대상

양도하지 않는 물품도 명시합니다.

⑤ 임대차

보증금·월세·관리비·계약기간을 확인합니다.

⑥ 신규 임대차

임대인과 신규 계약이 가능한지 확인합니다.

⑦ 인수인계

잔금과 점포 인도일을 정합니다.

⑧ 미납금

기존 임차인의 미납금 정산 주체를 확인합니다.

⑨ 업종

양수자가 원하는 업종의 영업 가능 여부를 확인합니다.

⑩ 원상복구

계약 종료 시 시설물 처리와 복구 책임을 확인합니다.

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권리양도양수 계약서를 작성할 때 흔히 하는 실수

“시설 일체”라고만 작성하는 경우

가장 흔한 실수 중 하나입니다.

시설이 많다면 구체적인 목록을 별도로 작성하는 것이 좋습니다.

권리금만 적고 구성내용을 적지 않는 경우

권리금의 성격과 양도 대상이 무엇인지 명확하게 확인하는 것이 좋습니다.

임대차계약을 나중에 생각하는 경우

권리금 계약과 신규 임대차계약은 별도로 확인해야 합니다.

구두 합의를 믿는 경우

중요한 내용은 반드시 계약서 또는 별도 서류에 남겨야 합니다.

기존 미납금을 확인하지 않는 경우

잔금 전에 각종 비용을 정산하는 것이 좋습니다.

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권리양도양수 계약 전 현장에서 확인할 체크리스트

계약

□ 양도인 신분 확인

□ 양수인 정보 확인

□ 임대인 확인

□ 권리금 확인

□ 계약금 확인

□ 잔금일 확인

임대차

□ 보증금

□ 월세

□ 관리비

□ 계약기간

□ 갱신조건

□ 업종 제한

시설

□ 인테리어

□ 냉난방

□ 주방시설

□ 냉장·냉동시설

□ 집기

□ 간판

□ 시설 작동상태

정산

□ 월세

□ 관리비

□ 전기

□ 수도

□ 가스

□ 기타 미납금

인수인계

□ 열쇠

□ 출입카드

□ 시설

□ 집기

□ 주차등록

□ 기타 양도 대상

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권리금 계약과 임대차계약을 함께 보는 것이 중요합니다

권리양도양수에서는 권리금 계약과 임대차계약을 따로 생각하면서도 서로 연결해서 검토해야 합니다.

상가건물 임대차보호법상 권리금 계약은 신규임차인이 되려는 자가 기존 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 의미합니다. (law.go.kr)

 

따라서 양수자가 권리금을 지급했다고 해서 건물 자체의 소유권이나 임대차관계가 자동으로 이전되는 것은 아닙니다.

또한 일정한 요건을 충족하는 경우 기존 임차인의 권리금 회수기회가 법적으로 보호될 수 있지만, 모든 상황에서 무조건 보호되는 것은 아니며 법에서 정한 예외도 있습니다. 현행법상 권리금 회수기회 보호와 관련된 기간은 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지입니다. (law.go.kr)

 

따라서 실제 거래에서는 권리금 계약서만 확인하지 말고 신규 임대차계약까지 함께 검토하는 것이 안전합니다.

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마무리

상가 권리양도양수 계약은 단순히

“권리금 얼마에 넘긴다.”

라고 작성하는 것으로 끝나는 계약이 아닙니다.

실제로는

권리금

시설

집기

임대차

업종

인허가

잔금

인수인계

미납금

원상복구

등 다양한 조건이 연결되어 있습니다.

특히 권리양도양수는 계약 당시 서로 충분히 알고 있다고 생각했던 내용에서 나중에 문제가 발생하는 경우가 많습니다.

따라서 계약서에는 양도 대상과 제외 대상, 권리금 지급조건, 임대차 조건, 인수인계일, 비용 정산 등 실제 거래에서 중요한 내용을 구체적으로 작성하는 것이 좋습니다.

 

그리고 계약서에 작성하기 전에 현장을 직접 확인하는 과정도 중요합니다.

시설은 실제로 작동하는지 확인하고, 인테리어 상태를 살펴보고, 주차와 고객동선도 확인해야 합니다.

또한 기존 매출을 확인하는 경우에는 매출 숫자만 볼 것이 아니라 임대료·인건비·재료비·관리비 등 실제 운영비용까지 함께 살펴봐야 합니다.

 

권리금이 저렴한 매물이라고 해서 반드시 좋은 것도 아니고, 권리금이 높은 매물이라고 해서 반드시 나쁜 것도 아닙니다.

결국 중요한 것은 양수자가 지급하는 전체 비용에 비해 실제로 얻는 영업시설과 영업상의 가치가 충분한가입니다.

특히 범계역, 평촌, 인덕원, 안양역처럼 상권별 특징이 다른 지역에서는 같은 업종이라도 점포 위치와 임대조건에 따라 권리양도양수의 가치가 크게 달라질 수 있습니다.

 

따라서 계약 전에는 반드시 현장 확인 → 임대차조건 확인 → 권리금 구성 확인 → 시설 확인 → 계약서 검토 순서로 하나씩 살펴보는 것이 좋습니다.

계약서의 작은 문장 하나가 나중에는 큰 차이를 만들 수 있습니다.

권리양도양수에서 가장 중요한 것은 빨리 계약하는 것이 아니라, 계약하기 전에 무엇을 넘겨받는지 정확하게 확인하는 것입니다.

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자주 묻는 질문

Q1. 권리양도양수 계약서에는 시설을 모두 적어야 하나요?

시설이 많다면 별도의 시설물 목록을 작성해 계약서에 첨부하는 방법이 좋습니다. 양도 대상과 제외 대상을 명확하게 구분하는 것이 중요합니다.

Q2. 권리금 계약만 하면 점포를 사용할 수 있나요?

아닙니다. 권리금 계약과 임대차계약은 구분해서 확인해야 합니다. 신규 임차인은 임대인과의 임대차계약 조건도 확인해야 합니다.

Q3. 기존 임차인의 미납 관리비는 누가 부담하나요?

구체적인 계약조건과 정산 내용에 따라 달라질 수 있으므로 잔금일을 기준으로 기존 발생분과 이후 발생분을 명확하게 구분하는 것이 좋습니다.

Q4. 계약서에 구두로 약속한 내용도 효력이 있나요?

구두 합의의 법적 효력 여부는 구체적인 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다. 중요한 내용은 분쟁을 예방하기 위해 계약서에 명확하게 작성하는 것이 가장 안전합니다.

Q5. 권리양도양수 계약서 양식은 인터넷에서 내려받아 사용하면 되나요?

기본적인 형식을 참고할 수는 있지만 모든 거래조건이 동일하지 않습니다. 특히 권리금, 시설, 임대차, 인허가, 원상복구 등 중요한 내용은 실제 거래에 맞게 작성하는 것이 좋습니다.